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  在國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折和商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)如此受市場(chǎng)追捧，主要?dú)w功于其與百度、騰訊聯(lián)手講述的一個(gè)有關(guān)社區(qū)O2O(線上到線下)的故事。

    無(wú)獨(dú)有偶，半年前，彩生活(01778，HK)在港股掛牌后股價(jià)呼嘯而上，70多倍的靜態(tài)市盈率讓萬(wàn)科等龍頭房企嘆為觀止，這只“十倍潛力股”最吸引投資者的正是其社區(qū)O2O概念。

    隨著社區(qū)O2O概念的走紅，很多開(kāi)發(fā)商重新思考房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系，并試圖借助互聯(lián)網(wǎng)思維和電商平臺(tái)，調(diào)整固有的運(yùn)營(yíng)模式，在行業(yè)轉(zhuǎn)折期率先突圍而出。然而，通過(guò)采訪、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在盈利模式尚不明朗的當(dāng)下，社區(qū)O2O、房地產(chǎn)電商只是“看上去很美”。

    12月10日在港股市場(chǎng)正式招股的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)獲得機(jī)構(gòu)3000億元左右的估值預(yù)測(cè)。短短3個(gè)月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值翻了一倍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，主要原因是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)用部分O2O資產(chǎn)替換了原計(jì)劃上市的旅游地產(chǎn)資產(chǎn)。

    無(wú)獨(dú)有偶。據(jù)地產(chǎn)微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)上月底獨(dú)家報(bào)道，小米科技聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO雷軍斥資1億元投資一家名為you+國(guó)際青年社區(qū)的創(chuàng)業(yè)公司，這個(gè)以打造“年輕人線下社交平臺(tái)”為特色的公寓項(xiàng)目不僅成為國(guó)內(nèi)媒體爭(zhēng)相報(bào)道的熱點(diǎn)，更有大批投資機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)商通過(guò)邦地產(chǎn)欲與you+建立聯(lián)系。此前，在香港上市的彩生活也是靠互聯(lián)網(wǎng)概念獲得資本市場(chǎng)的高估值。

    然而，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，是否意味著一定能在資本市場(chǎng)獲得高估值？

    房地產(chǎn)：線下流量的最大入口

    在花樣年董事局主席潘軍看來(lái)，所有服務(wù)、所有需求最終都要落地，隨著線下企業(yè)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，未來(lái)五年內(nèi)，線上線下的說(shuō)法將消失，傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)會(huì)高度融合。對(duì)于線上企業(yè)而言，由于線上用戶的爭(zhēng)奪已經(jīng)出現(xiàn)瓶頸，他們必須往線下拓展尋找更大的市場(chǎng)空間，但在這個(gè)整合過(guò)程中，線上企業(yè)的劣勢(shì)也會(huì)顯現(xiàn)。

    “線上企業(yè)的管理難度其實(shí)是最小的，比如說(shuō)它要推一個(gè)游戲服務(wù)，可能只需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)十多名員工就能做出新的東西。但是在傳統(tǒng)行業(yè)，線下企業(yè)要推一項(xiàng)新產(chǎn)品或者新服務(wù)，往往需要組織上萬(wàn)名員工去協(xié)同完成，管理難度遠(yuǎn)高于線上企業(yè)”，潘軍發(fā)現(xiàn)，當(dāng)線上企業(yè)往線下走的時(shí)候，會(huì)明顯感受到自己在管理層面的短板。

    正因如此，越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)巨頭選擇直接入股或收購(gòu)線下企業(yè)，尋求線下用戶與執(zhí)行力的整合。今年1月，騰訊控股宣布斥資15億港元入股物流地產(chǎn)商華南城，持有后者11.55%的股權(quán)。阿里巴巴也于4月宣布斥資53.7億港元入股百貨零售商銀泰商業(yè)，未來(lái)三年內(nèi)將持有后者不少于25%的股份。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)關(guān)系著人們的衣食住行，高度滲透到個(gè)人生活與商業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，是整個(gè)線下商業(yè)體系的底層支撐，如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)巨頭已經(jīng)掌控了線上入口與流量，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是線下入口與流量的最大擁有者。

    社區(qū)O2O：下一個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)

    在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，房企原有的“拿地-建房-賣房”商業(yè)模式逐步走到盡頭，這也是資本市場(chǎng)給予地產(chǎn)公司低估值的最重要原因。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代來(lái)臨，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)融合有望探索出更多商業(yè)模式，并成為資本追逐的對(duì)象。

    今年6月30日，從花樣年集團(tuán)分拆出來(lái)的國(guó)內(nèi)首個(gè)社區(qū)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商彩生活在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價(jià)呼嘯而上，70多倍的靜態(tài)市盈率遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、中國(guó)海外等房企龍頭。這家被方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新稱為 “十倍潛力股”的公司，最吸引投資者的并不是它的物業(yè)服務(wù)，而是其社區(qū)O2O前景。

    社區(qū)O2O是指通過(guò)整合線上線下資源，為社區(qū)內(nèi)的住戶直接或間接提供商品和服務(wù)。根據(jù)方正證券的預(yù)測(cè)，社區(qū)O2O有望成為下一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，相對(duì)于新興的社區(qū)O2O服務(wù)商、物流公司，甚至互聯(lián)網(wǎng)巨頭，由于房企與社區(qū)擁有天然的血緣關(guān)系，這種先發(fā)優(yōu)勢(shì)有助其在各路資本的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，這也是投資者愿意給予彩生活高估值的重要原因。

    除了社區(qū)O2O，遭受電商沖擊最嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)也有望借助互聯(lián)網(wǎng)重獲生機(jī)。無(wú)論是萬(wàn)科商業(yè)和百度建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，還是萬(wàn)達(dá)聯(lián)手騰訊、百度成立電商公司，均是希望借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的跨越式增長(zhǎng)。

    歐陽(yáng)捷認(rèn)為，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的變革體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，通過(guò)大數(shù)據(jù)收集客戶信息，了解清楚客戶在哪些店鋪停留的時(shí)間更長(zhǎng)、對(duì)哪些產(chǎn)品更感興趣，摸透客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)，然后對(duì)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)與品牌組合實(shí)現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化；其次，在了解客戶需求后，通過(guò)APP推送商品信息與促銷活動(dòng)，消除商場(chǎng)與買家之間的信息不對(duì)稱；最后，利用智能導(dǎo)航為客戶提供最佳交通路線規(guī)劃，將用戶從線上帶到線下，甚至直接引導(dǎo)到購(gòu)物中心內(nèi)的目標(biāo)店鋪，全面提升消費(fèi)體驗(yàn)。

    資本市場(chǎng)對(duì)于整合O2O的商業(yè)地產(chǎn)也充滿期待，即將在港股掛牌的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將“騰百萬(wàn)”電商業(yè)務(wù)納入到上市平臺(tái)，目前已經(jīng)吸引科威特投資局、中國(guó)平安、中國(guó)人壽等11家基石投資者承諾認(rèn)購(gòu)約20億美元。

    除了融合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)思維更有可能幫助房企挖掘出意想不到的新市場(chǎng)。邦地產(chǎn)日前報(bào)道，由雷軍斥資1億元入股的you+國(guó)際青年社區(qū)，便是以青年公寓的形式打造具備高粘性的線下年輕人社區(qū)，甚至是創(chuàng)業(yè)者社區(qū)。

    事實(shí)上，早在今年年初，萬(wàn)科曾邀請(qǐng)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意情趣用品店的馬佳佳到公司演講，這位90后女孩給萬(wàn)科的建議是：房地產(chǎn)將定義垂直人群，服務(wù)社會(huì)屬性而非家庭屬性，比如說(shuō)廣告人社區(qū)、IT男社區(qū)，然后用運(yùn)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)社交產(chǎn)品的思路運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，盈利模式不再依靠賣房，而是通過(guò)為具備同等價(jià)值觀的優(yōu)質(zhì)會(huì)員提供服務(wù)獲利。

    一位關(guān)注you+國(guó)際青年社區(qū)的資本界人士告訴記者，雖然類似you+的項(xiàng)目在短期內(nèi)很難獲得可觀的盈利，但它代表的是一種新的思維。5~10年之后，房企面對(duì)的客戶將是85后、90后，這批年輕人的生活與互聯(lián)網(wǎng)高度融合，價(jià)值觀與老一輩完全不同，比如他們?cè)谧》肯M(fèi)上投入較少，更愿意把金錢用于消費(fèi)娛樂(lè)上，如果開(kāi)發(fā)商把房子做成吸引與留住客戶的產(chǎn)品，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)提供商品與服務(wù)，也許能獲取更可觀的利潤(rùn)。

    “沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)企業(yè)，今后連生存都成問(wèn)題”，這是潘軍給行業(yè)的一句警告。

    轉(zhuǎn)型阻力：傳統(tǒng)房企思維僵局難破

    房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中的典型行業(yè)，過(guò)去十年一直被稱為“躺著賺錢”。如今，要讓房企主動(dòng)變革舊有的思維模式，去擁抱盈利模式尚未清晰的互聯(lián)網(wǎng)思維，恐怕并非易事。

    一位房企高層表示，類似you+國(guó)際青年社區(qū)那種針對(duì)垂直人群的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其他房企也曾有過(guò)類似的設(shè)想。但在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式下，房企追求的是快速盈利，拿地后馬上開(kāi)工，過(guò)去這種快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式讓房企賺得盆滿缽滿，如今要讓他們犧牲前期利潤(rùn)用于積累用戶，這背后的阻力異常巨大。

    歐陽(yáng)捷也認(rèn)同上述觀點(diǎn)，他坦言，房地產(chǎn)追求的是投入產(chǎn)出比，老板要求投入的每一分錢都要獲得利潤(rùn)回報(bào)，但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)可以為了積累用戶接受長(zhǎng)時(shí)間的虧損，如阿里巴巴，前12年一直在燒錢，直至2011年才開(kāi)始盈利，3年后成為市值破萬(wàn)億的互聯(lián)網(wǎng)公司，這種耐性不是傳統(tǒng)行業(yè)的投資者能夠接受的。

    人才是房企面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)。歐陽(yáng)捷告訴記者，由于線上人才與線下人才的思維存在巨大差異，如何尋找合適的人才是一個(gè)難題，招到人之后在企業(yè)內(nèi)部如何讓新舊產(chǎn)業(yè)的文化融合則是更大的難題。

    據(jù)媒體報(bào)道，由王健林重金打造的萬(wàn)達(dá)電商于今年7月出現(xiàn)高層動(dòng)蕩，萬(wàn)達(dá)電商首席運(yùn)營(yíng)官馬海平選擇離職創(chuàng)業(yè)。此前，馬海平的前任、前萬(wàn)達(dá)電商COO劉思軍，前萬(wàn)達(dá)電商首席執(zhí)行官(CEO)龔義濤也先后離職，這類互聯(lián)網(wǎng)人才轉(zhuǎn)戰(zhàn)傳統(tǒng)企業(yè)在企業(yè)文化上“水土不服”的案例，萬(wàn)達(dá)也許不是孤例。

    “創(chuàng)新有一種說(shuō)法，領(lǐng)先半步叫超越，領(lǐng)先一步就是死”，歐陽(yáng)捷講，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)下一步怎么走，估計(jì)連BAT(百度、阿里、騰訊)自己都還沒(méi)看清楚，房地產(chǎn)企業(yè)如果步子邁得太大，萬(wàn)一風(fēng)向有變，巨額投資有可能血本無(wú)歸。因此，如何準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、踏準(zhǔn)節(jié)奏是更大的難題。


   
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