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在各類(lèi)樓市促銷(xiāo)手段花樣百出的今天，買(mǎi)房贈(zèng)送花園、露臺(tái)、飄窗等全部或部分面積的銷(xiāo)售形勢(shì)已四處可見(jiàn)，在一些城市的贈(zèng)送面積甚至成為了普遍的做法，每個(gè)樓盤(pán)都有或多或少、送法各異的“額外面積”。在一些樓盤(pán)的推銷(xiāo)過(guò)程中，售樓人員還會(huì)著重介紹這部分“贈(zèng)送”的面積如何實(shí)用、如何能讓實(shí)際得房率超過(guò)100%。
那么，這些贈(zèng)送面積的做法靠譜嗎？特別是一些要在交房后二次封閉改造的贈(zèng)送方式，不會(huì)面臨什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房者應(yīng)詳細(xì)了解不同樓盤(pán)贈(zèng)送面積的不同做法，區(qū)分其合法性、實(shí)用性，才能讓這部分贈(zèng)送面積變得靠譜起來(lái)。
買(mǎi)不買(mǎi)看實(shí)際需求
目前樓市一些熱賣(mài)的戶(hù)型產(chǎn)品贈(zèng)送面積極為常見(jiàn)，贈(zèng)送面積普遍在原戶(hù)型面積的5%~10%，陽(yáng)臺(tái)、花園、飄窗等計(jì)一半面積更是成為樓盤(pán)最常見(jiàn)的贈(zèng)送手法。這類(lèi)戶(hù)型的贈(zèng)送面積經(jīng)過(guò)改造后，基本能實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)浚孔兯姆浚褂寐实玫搅烁纳啤?/div>
然而，業(yè)內(nèi)人士也指出，近年來(lái)因面積贈(zèng)送而產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢(shì)。在這些案例中，有一種“送面積”是噱頭，用數(shù)字游戲迷惑消費(fèi)者，讓購(gòu)房人難以比較房屋的單價(jià)；另一種是“偷面積”，會(huì)影響戶(hù)型整體的采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)和日常使用。而發(fā)生糾紛以后，這些“贈(zèng)送面積”不會(huì)計(jì)入建筑面積，在房產(chǎn)證上也沒(méi)有體現(xiàn)，所以一旦出現(xiàn)問(wèn)題，權(quán)益很難得到法律保護(hù)。
因此，購(gòu)房者需要理性看待“買(mǎi)房送面積”，根據(jù)自己的住房實(shí)際需求去衡量，再?zèng)Q定是否要購(gòu)買(mǎi)。如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送”面積能被合理使用；但如果只是沖著“贈(zèng)送”而出手，一旦戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，就會(huì)增加購(gòu)房者后期裝修成本，甚至造成使用不便，那就得不償失了。
分清合法贈(zèng)送和非法贈(zèng)送
專(zhuān)業(yè)人士還透露，目前很多樓盤(pán)所宣傳的贈(zèng)送面積大部分是國(guó)家規(guī)定不計(jì)面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶(hù)花園以及沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)算一半面積；露臺(tái)是完全贈(zèng)送的；地下室凈高滿(mǎn)2.1米算面積，低于2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿(mǎn)2.1米部分算面積，不滿(mǎn)不算面積。因此，如果開(kāi)發(fā)商將這些也計(jì)入“贈(zèng)送面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，而若是有類(lèi)似贈(zèng)送3/4的陽(yáng)臺(tái)面積，那才算是 真的贈(zèng)送了購(gòu)房者面積，得到了實(shí)惠。
記者了解還發(fā)現(xiàn)，一些樓盤(pán)的贈(zèng)送面積都是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的，這就意味著這些贈(zèng)送的露臺(tái)、院子等只有使用權(quán)，像公共的樓頂平臺(tái)等則屬于業(yè)主共有部分，開(kāi)發(fā)商不能約定為屬于某一戶(hù)業(yè)主使用。“實(shí)際上真正贈(zèng)送面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實(shí)際面積上收錢(qián)打折，比如產(chǎn)權(quán)證上120平方米的房子，開(kāi)發(fā)商只收110平方米的錢(qián)，那10平方米才能算是贈(zèng)送，否則就不能算作贈(zèng)送面積。”有房產(chǎn)局工作人員表示，所謂“贈(zèng)送面積”，其建筑成本可能已被分?jǐn)傔M(jìn)了房?jī)r(jià)，買(mǎi)房更應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。
律師對(duì)此類(lèi)容易出現(xiàn)糾紛的問(wèn)題也特別指出，贈(zèng)送面積通常分成2類(lèi)，一類(lèi)是合法的，也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù)；另一類(lèi)是沒(méi)有寫(xiě)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積。對(duì)該類(lèi)贈(zèng)送，律師認(rèn)為，沒(méi)有寫(xiě)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積其實(shí)是違法的，這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將這些面積贈(zèng)送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。
購(gòu)房前弄清三件事
相關(guān)部門(mén)的工作人員表示，對(duì)于贈(zèng)送面積，購(gòu)房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，買(mǎi)房人能得到額外使用面積，開(kāi)發(fā)商房子也賣(mài)得好，可以說(shuō)是一種雙贏，但如果沖著“贈(zèng)送”兩個(gè)字盲目以為撿了便宜，沖動(dòng)買(mǎi)房，萬(wàn)一贈(zèng)送部分設(shè)計(jì)得不好，不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_，那就得不償失了。具體的，可以從 三個(gè)方面著手，在購(gòu)買(mǎi)前就弄清楚送面積的詳細(xì)情況。
第一，簽合同之后再交定金，在簽合同之前，一定要把贈(zèng)送面積的條款正式載入合同當(dāng)中。如果在簽合同之前就把定金給交了，那么主動(dòng)權(quán)在一定程度上就易手了，若是在后面遇到開(kāi)發(fā)商不履行口頭承諾，即使能夠打官司要回自己的預(yù)付定金，也會(huì)消耗極大的時(shí)間和精力，很不劃算。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這種贈(zèng)送面積的房源之前，一定要把贈(zèng)送面積的條款切實(shí)寫(xiě)入合同當(dāng)中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護(hù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，不要相信太多，只有合同才是正規(guī)可靠的。特別是一些入戶(hù)花園、挑高陽(yáng)臺(tái)等能否封閉起來(lái)，并非由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。而且，“贈(zèng)送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí)，購(gòu)房者的權(quán)益很難得到保護(hù)，容易產(chǎn)生糾紛。
第二，要弄清楚贈(zèng)送面積的真實(shí)情況，千萬(wàn)不要被開(kāi)發(fā)商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈(zèng)送的面積是切切實(shí)實(shí)的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)肯定是一件好事。開(kāi)發(fā)商若是真心想要送面積的話(huà)，倒不如干脆降價(jià)，那樣的效果可能會(huì)更好。之所以選擇贈(zèng)送面積這一手段作為促銷(xiāo)方式，自然是因?yàn)槠渲锌梢宰鑫恼拢?gòu)房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過(guò)去了。比如說(shuō)，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)把公攤面積、公共綠地面積、陽(yáng)臺(tái)等算作贈(zèng)送面積，這實(shí)際就是玩障眼法，因?yàn)檫@些本來(lái)就是屬于購(gòu)房者的，不送也是他們的。還有一些贈(zèng)送面積如閣樓等，往往存在著光線(xiàn)晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問(wèn)題，也一定要先看好再簽合同。
第三，在驗(yàn)房收房過(guò)戶(hù)的時(shí)候，還要確認(rèn)贈(zèng)送的面積是可以辦理房產(chǎn)證的，是享受跟主體房產(chǎn)同等待遇的。有些開(kāi)發(fā)商在實(shí)際交易當(dāng)中，也的確會(huì)贈(zèng)送給客戶(hù)一些露臺(tái)等還算實(shí)用的面積，但是這個(gè)面積并不能載入房產(chǎn)證，不享受產(chǎn)權(quán)待遇。如果是這樣的話(huà)，那就意味著這個(gè)贈(zèng)送面積在某種程度上可以算作違建面積，遇到拆遷或者一些爭(zhēng)議糾紛的時(shí)候，就很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積，一定要寫(xiě)明白，是能夠跟主體房產(chǎn)享受同等商品房產(chǎn)待遇的。(記者 徐卓航)
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